Дорогие метры

Частные банки начали предлагать ипотеку без первоначального взноса. В начале лета 2011 года Росевробанк поразил клиентов новыми условиями ипотечного кредитования. С 15 июня банк ввел кредитную программу «Квартира 100%». «Не откладывайте! Берите ипотеку без первоначального взноса!» — сообщали рекламные билборды. Такие либеральные условия банки предлагали лишь до кризиса 2008 года.

Российские банки в этом году уже достаточно упростили условия покупки жилья. Например, российские «дочки» иностранных банков позволяют оплатить лишь 10% первоначального взноса, государственный ВТБ24 разрешает в качестве взноса использовать материнский капитал. А Балтинвестбанк и Связь-банк рекламируют кредиты на покупку жилья с нулевым взносом, но с условием залога уже имеющегося жилья или сравнительно нового автомобиля иностранного производства.

В Башкирии постановлением правительства с апреля этого года решено субсидировать из бюджета РБ часть затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в 2011 году гражданами в кредитных организациях на приобретение у застройщиков жилья экономического класса. Существует конкретный перечень строительных объектов, в которых граждане могут приобрести строящееся жилье по субсидированной ставке, 3% от нее возмещается из бюджета республики. Чтобы получить субсидии, участник проекта обращается в кредитную организацию и предоставляет ряд документов. Участником может являться любой гражданин Российской Федерации, достигший 18 лет и проживающий на территории города или сельского поселения Башкортостана не менее шести месяцев.

Ряд банков взяли на себя обязательство по информированию населения по участию в программе. Граждане могут получить информацию в следующих кредитных организациях: АКБ «Форштадт», филиал «Уфимский»; ОАО АКБ «Башкомснаббанк» г. Уфа; ОАО «Башкирский промышленный банк»; ОАО «Уралсиб», филиал в г. Уфе; ОАО «Инвесткапиталбанк» г. Уфа; ООО «Промышленно-Транспортный Банк» г. Уфа; ОАО «Сбербанк России», Башкирское отделение № 8598; ОАО «АФ Банк» г. Уфа; ОАО «Россельхозбанк», Башкирский региональный филиал; ОАО «Промсвязьбанк», Уфимский филиал; АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО), Уфимский филиал; ОАО «Мой Банк. Ипотека» г. Уфа ОАО «Газпромбанк», филиал «Газпромбанк» в г. Уфе.

Условия Росевробанка, отмечает журнал FORBES, самые смелые. Купить квартиру может лишь гражданин РФ с официально подтвержденным доходом и трехмесячным опытом работы на одном месте. Возраст заемщика не должен превышать 55–60 лет (для женщин/мужчин) на момент окончания срока кредита. Стоимость жилья, покупаемого на вторичном рынке, должна составлять от 5 млн до 15 млн рублей. На первичном рынке квартиру можно выбрать из списка объектов, которые возводят аккредитованные в Росевробанке застройщики. Объекты расположены в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Самаре, Ростове-на-Дону и Новосибирске.

Стоит ли клиентам обращать внимание на такую программу? Процентная ставка здесь выше средней на 2–3 процентных пункта. Например, чтобы получить 20 летний кредит на покупку квартиры на вторичном рынке Москвы на сумму 5 млн рублей, надо зарабатывать не менее 150?000 рублей в месяц. Ежемесячный платеж при этом составит 62?300 рублей. Ставка по кредиту — 14% годовых. При сумме кредита 8 млн рублей доход должен быть 230?000 рублей, ежемесячный взнос — 99?600 рублей. В новостройках кредит от Росевробанка еще дороже — 16% годовых. Для сравнения: ставка по аналогичному кредиту ВТБ24 с использованием материнского капитала составляет 13,35–13,65% годовых.

Сколько клиентов уже воспользовались ипотекой без первоначального взноса, в банке не говорят: «Заявки на получение кредита по этой программе составляют десятую часть от общего числа ипотечных заявок».

Конкуренция на рынке ипотеки сейчас высока, небольшие частные банки не могут предлагать низкие ставки. «Таким банкам, как Росевробанк, приходится конкурировать по неценовым параметрам»,— отмечает замдиректора департамента розничного бизнеса Нордеа-банка Алексей Мусатов.

Директор дирекции развития продуктов ОТП-банка Дмитрий Сапронов говорит, что это довольно рискованно:«Кризис многому научил. Нельзя наращивать портфель лишь в надежде на то, что цены на недвижимость будут все время расти». Падение стоимости жилья означает снижение стоимости залогов по этим кредитам, необходимость формирования резервов и в конечном счете сказывается на прибыли банка.

По словам Мусатова, наличие первоначального взноса имеет и психологический эффект. Клиент, накопивший на собственное жилье хотя бы 10%, более ответственно относится к выплате кредита. А клиент без первоначальных затрат, скорее всего, будет чувствовать себя арендатором квартиры.

Это уже не первая попытка Росевробанка нарастить розничный портфель за счет громких маркетинговых акций. До кризиса 2008 года банк, как и некоторые другие участники рынка, также выдавал ипотеку без первоначального взноса. На рынке говорили, что банк наращивает кредитный портфель перед продажей. В середине лета 2008 года акционеры Росевробанка почти договорились о продаже банка китайскому Bank of Communications, но кризис нарушил их планы.

В самый разгар кризиса, в октябре 2008 года, Росевробанк начал уговаривать своих клиентов досрочно погасить хотя бы часть их задолженности по ипотечным кредитам. Будут ли получать аналогичные письма новые клиенты Росевробанка, покажет время. Ждать осталось недолго. Как напоминает FORBES, создатель теории «Черный Лебедь» Насим Талеб ждет нового глобального кризиса уже в 2013 году.

Хотя, по большому счету, заманивать клиентов банкам следовало бы не снижением процентов по ипотечным кредитам и не субсидированием ставок из бюджетов, а содействием в понижении цены на квадратный метр жилья.

Кстати, в Башкирии этого планируют добиться в ближайшее время, начав ревизию земельных участков для их передачи под строительство. Например, земли, расположенные в радиусе 100 км от Уфы, отдадут под строительство жилья, упростив механизм перевода земельных площадей под жилищное строительство. Для того чтобы стимулировать строительство жилья, будет проведена ревизия розданных ранее земельных участков. Предполагается, что эти меры приведут к увеличению строительных объемов и снижению цены квадратного метра.

Переговоры о необходимости перевода федеральных земель в республиканскую собственность идут и в Москве. Предполагается, что в августе-сентябре в Уфу приедут специалисты, возможно, и руководитель фонда содействию развития жилищного строительства Александр Броверман с тем, чтобы ускорить процедуру по переводу земель муниципалитетам.

Но после получения земли в собственность республики предстоит еще один этап — перевод земли под застройку. Кроме того, до конца года будут приняты распоряжения о расширении черты населенного пункта на общую площадь 1?363 гектара».

Заметим, республика взяла обязательство построить 2 млн кв. м жилья в этом году. Рост строительства за последний год составил всего 3%. Так что пока серьезного снижения стоимости жилья ожидать не приходится.