Панорама Башкортостана - ПАНОРАМА - РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ

РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ
РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ

РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ

Отложенный спрос на рынке недвижимости республики способствует дальнейшему
снижению цен на жилье
Автор: Наиль АШИРОВ
версия для печати
0 |
РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ

Продолжающийся кризис сказался практически на всей экономике, но для некоторых отраслей он имеет неоднозначные последствия, и не всегда – негативные. Так, в строительстве жилья и в сфере недвижимости в уходящем году наступил так называемый «рынок покупателя» – цены на квартиры значительно упали. После перманентного роста, когда за десятилетие стоимость жилья поднялась в два раза, многие люди, смирившиеся с тем, что они уже никогда не станут обладателями собственной крыши над головой, вновь обрели надежду. Рынок недвижимости явно переоценен и «перегрет», но насколько долго он будет падать далее и когда достигнет «дна», не знает никто. Лозунг «налетай, подешевело» в данном случае не работает, поскольку финансовые возможности потенциальных домовладельцев также значительно снизились. В этих условиях в Башкортостане стала более востребована ипотека, а также новые программы предоставления социального жилья.

Один из законов инфляции сформулирован весьма изящно: «Если все думают, что цены поднимутся, то цены действительно поднимутся». Имеется в виду, что на волне слухов возникает потребительский ажиотаж и цены, естественно, начинают расти. Это закон верен на все сегменты рынка – от соли и спичек до машин и квартир. Однако эту формулу можно переиначить с точностью до наоборот: «Если все думают, что цены опустятся, то они действительно опустятся». Именно такой тренд в сфере жилья мы наблюдаем сегодня. Люди, впечатленные небывалым в новейшей истории страны падением рынка недвижимости, ведут сегодня себя как азартный карточный игрок: а вдруг «масть» будет идти и дальше, а значит, нужно подождать и со временем приобрести квартиру еще дешевле. Впрочем, такую стратегию избрали лишь те, у кого есть деньги, а таких, увы, немного. Значительной части населения приходится рассчитывать на ипотеку или на поддержку государства. В обоих вариантах сегодня наблюдаются интересные предложения.


Попытки масштабных социальных программ в области жилищного строительства предпринимались в республике не раз. Можно вспомнить такие совсем свежие инициативы, как программа строительства малоэтажного жилья в РБ, а также программа жилищных строительных сбережений, стартовавшая полтора год назад и сегодня набирающая неплохие обороты. Эти и другие схемы поддержки государства помогли решить жилищный вопрос многим семьям, но количество желающих не убавляется, ибо – такова жизнь.
В конце ноября 2016 г. правительством республики была представлена новая масштабная «Концепция по обеспечению жилыми помещениями граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 2025 года». Сегодня в очереди на жилье в РБ стоят примерно 90 тысяч семей. Если следовать самым минимальным нормативам, то необходимо для них построить 4,5 млн кв. м социального жилья. Цифра нереальная по нынешним темпам строительства. Для сравнения: в 2015 году в республике было построено лишь 180 тысяч кв. метров социального жилья. Тем не менее планы авторов Концепции весьма амбициозны – они рассчитывают осилить этот объем в два этапа.


На первом этапе (2017-2021 годы) планируется обеспечить возведение 2,3 млн кв. м. жилья, на втором (2021-2025 годы) – 2,2 млн кв. м. Финансирование программы на первом этапе составит 62,5 млрд рублей, в том числе из республиканского бюджета – 17,5 млрд рублей. Эти средства будут осваиваться через специально созданный Фонд развития жилищного строительства (ФРЖС РБ)


Меры поддержки ФРЖС предполагают, что предоставление займа на первоначальный взнос и возмещение части процентной ставки по ипотечному кредиту банка для граждан носят возвратный характер. После исполнения обязательств перед кредитной организацией заемщик должен возместить займ ФРЖС в течение пяти лет, причем займ этот беспроцентный.
Авторы новой социальной жилищной программы представили несколько вариантов поддержки населения республики:


– Социальная ипотека. Гражданину предоставляется займ на первоначальный взнос и компенсацию части процентной ставки по ипотечному кредиту (до 5%). Отсрочка погашения возможна до 15 лет, заем беспроцентный, обеспеченный залогом недвижимости. Заемщик получит возможность платить кредит всего лишь под 7-8% годовых по специальным ипотечным программам, а ежемесячный платеж составит 9600 рублей. Таким образом, общий объем переплаты за квартиру по сравнению со стандартной ипотекой будет ниже почти на 50%.
– Аренда с правом выкупа. В этом варианте жилье предоставляется в наем по льготной цене с одновременным заселением в квартиры и накоплением средств на первоначальный взнос в банке (в т. ч. по программе жилстройсбережений) для получения льготного ипотечного кредита. Ежемесячный платеж составит 7200 рублей, что вдвое ниже рынка аренды в Уфе.
– Формирование наемного жилого фонда для предоставления жилья в пользование по договору найма по минимальной стоимости.


Индивидуальное жилищное строительство подрядным способом, развитие программы домокомплектов в целях обеспечения жильем жителей сельских поселений.
Эти льготные схемы предполагается применить на первом этапе (до 2021 г.) в 11 муниципальных образованиях РБ: в Уфе, Нефтекамске, Стерлитамаке, Октябрьском, Бирске, Салавате, Ишимбае, Янауле, в Уфимском, Кушнаренковском и Чишминском районах. Как считают эксперты, на этих территориях зарегистрировано большое количество очередников, нуждающихся в жилье.


Поскольку внебюджетные деньги будут играть ключевую роль в обеспечении социальных жилищных программ, планируется сразу несколько источников их финансирования. Это, очевидно, краткосрочное и долгосрочное кредитование, эмиссия собственных облигационных займов, которые затем могут выкупаться негосударственными пенсионными фондами, и другие источники.


Как подчеркивает руководитель ФРЖС РБ Григорий Невоструев, при строительстве социального жилья будет применяться комплексное освоение территорий. То есть у новоселов в шаговой доступности будет вся необходимая инфраструктура – поликлиника, школа, детсад, торговые, спортивные и культурные объекты. Такие масштабные стройки планируются в Уфе в Затоне «Северо-Западный» (400 000 кв. метров жилья) и Кузнецовском затоне (около 150 000 кв. метров).


Между тем эксперты предрекают дальнейшее падение спроса на жилье в краткосрочный период – в течение следующего года. Для этого устойчивого пока тренда есть несколько причин. Но главные, на наш взгляд, следующие три.


1. Продолжают падать доходы населения, лишь небольшая часть которого может накопить на первоначальный взнос и ипотечные программы, не говоря уже о том, чтобы приобрести квартиру сразу.


2. Доходность от инвестиций в недвижимость значительно упала, и так называемые «инвесторы», ранее скупавшие квартиры в целях их дальнейшей перепродажи, разочаровались в этом рынке, а значит, и в этом сегменте спрос также упал.


3. Те, у кого есть возможность приобрести жилье не в инвестиционных целях, а по прямому назначению – как «крышу на головой», заинтригованные развитием выгодного для них тренда, выжидают время. А значит, этот так называемый «отложенный спрос», в свою очередь, наряду с другими факторами также продавливает рынок, «дна» которого пока не видно.


По словам заместителя председателя Государственного комитета по строительству и архитектуре Егора Родина, в РБ падение спроса в 2015 г. только по договорам долевого участия ощущалось на уровне 25%, эта тенденция сохраняется и в уходящем году. По данным статистики, за 10 месяцев 2016 г. в республике введено чуть более 2 млн кв. метров жилья, что на 5% ниже соответствующего периода прошлого года. К тому же следует учитывать тот факт, что львиную долю в этих новостройках занимает индивидуальное жилье, построенное в основном на селе, а значит, хромает динамика возведения индустриального (многоэтажного) жилья.


Правительство РФ для стимулирования спроса в последние годы ввело программу субсидирования процентных ставок по ипотеке для населения. Однако эта программа заканчивается в 2016 году. Это также может отразиться на темпах падения спроса на недвижимость.


В этих условиях правительством Республики Башкортостан предпринята своя программа субсидирования ипотеки, которая предусматривает предоставление ипотечных займов под 10% и даже под фантастические 9% годовых для отдельных льготных категорий населения. Некоторые коммерческие застройщики, как ни странно, предлагают ипотечные продукты гораздо ниже рынка (7,9% для многодетных семей).


Безусловно, такие меры должны еще более подстегнуть востребованность ипотечных продуктов, рост которых и без того впечатляет. По данным Госкомитета РБ по строительству, в октябре нынешнего года люди стали брать более чем на 80% (!) больше ипотечных кредитов в сравнении с тем же периодом прошлого года. Эти данные подтверждают и в Национальном банке РБ, называя, как и положено банкирам, конкретные цифры. За девять месяцев 2016 года в республике выдано более 21,5 тысячи ипотечных жилищных кредитов на сумму 30,4 млрд рублей. К тому же в соответствии со среднесрочными планами развития строительства жилья в РБ до 2025 года предусматривается увеличить рынок ипотеки в два раза.


Как полагают аналитики, ипотека сегодня для подавляющей части населения по сути единственный работающий способ покупки жилья. По мнению генерального директора уфимской сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елены Андреевой, обычно рост доступности ипотеки или небольшое снижение ставок пытаются связать с ростом цен на недвижимость, но пока предпосылок к этому нет. «Иначе бы доля первоначального взноса в цене объекта не уменьшалась в последние годы. Поэтому даже снижение ставок на 0,5 или 1% не ведет к серьезным изменениям на рынке. Скорее, это инструмент конкурентоспособности банка и психологический фактор, доказывающий, что общерыночная и экономическая ситуация улучшается», – считает Андреева.


Между тем свою лепту в формирование цен на жилье в городах вносит еще один немаловажный фактор – наличие свободных площадок и площадок с готовой инженерной инфраструктурой и коммуникациями. Для такого мегаполиса, как Уфа, расположенного на вытянутом полуострове между тремя реками, это особенно важно.


В свое время были планы перенести основную часть новостроек столицы республики в Забелье или Зауфимье и строить дома, что называется, «в чистом поле». Но, как говорят в таких случаях, «подсчитали – прослезились». Строительство коммуникаций «с нуля», электрификация, газоснабжение, водоотведение, дороги и прочие необходимые системы жизнеобеспечения значительно «накручивали» цену потенциальных квартир, и они никак не могли подходить под категорию социального жилья. Поэтому, по образному выражению первого заместителя главы администрации Уфы Александра Филиппова, принято решение «не расползаться», то есть строить новое жилье в черте города на имеющихся еще пока немногих площадках или на месте сноса ветхого и аварийного жилья. При этом в городе делают ставку на крупных застройщиков. Так, по словам чиновников городской администрации, в Уфе есть строительные компании, которые просят земельные участки как минимум под миллион квадратных метров жилья. Мелкие строительные фирмы должны уйти с рынка, считает Филиппов. К тому же объективно к этому подталкивают и нововведения в федеральном законодательстве. Как известно, с 2017 года на застройщиков возлагается обязанность по осуществлению обязательных отчислений в специальный компенсационный фонд для участников долевого строительства. Эта схема будет работать аналогично системе страхования банковских вкладов для населения. Очевидно, что многие мелкие компании не потянут новый вид отчислений, а значит, на рынке останутся крупные игроки.


Эксперты отмечают еще одну интересную тенденцию на рынке недвижимости. Цена вторичного рынка, по состоянию на конец ноября, снизилась до 58,9 тыс. рублей за кв. м. и стала ниже первичного рынка (60,3 тыс. рублей за кв.м). Такой факт в истории цен на жилье в Уфе за весь рыночный период ее истории, начиная с 90-х годов прошлого века, наблюдается впервые, отмечают аналитики. Очевидно, что на проседание цен на готовые квартиры повлиял интерес населения к новостройкам, в первую очередь – благодаря ипотечным программам. По данным риелторов, сегодня количество уникальных квартир на вторичном рынке Уфы для продажи достигает 6300 единиц, объем экспозиции вторичного рынка ориентировочно – 15-17 млрд рублей, доля продаж общего жилого фонда Уфы – 0,67%, что весьма скромно.


«Прогноз вторичного рынка – это пока медленное и спокойное снижение», – уверена генеральный директор Сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Елена Андреева. Возможное воздействие на вторичный рынок жилищных сертификатов, вопрос о которых сегодня будируется на федеральном уровне, вряд ли приведет к значимым изменениям, поскольку объем сертификатов незначителен. «Наслаждаться» относительно сдержанными ценами на «вторичку» нам предстоит до весны 2017 года. Не стоит считать, что это плохо. Как для продавцов недвижимости, так и, например, для ипотечных банков, повышение цены приведет к уменьшению количества сделок и застою. Сейчас же даже снижение ипотечных ставок, которое мы замечали последние месяцы, не сможет развернуть тренд», – заключает Андреева.
Это мнение подтверждается и сравнительным анализом динамки цен на жилье в Уфе в сравнении с другим крупными городами. Как оказывается, снижение цен на недвижимость в столице республики значительно уступает подобной динамике в российских мегаполисах. К примеру, с начала года рыночная стоимость «квадрата» жилой площади в Уфе снизилась всего лишь на 1,3%, тогда как в других городах-миллионниках – на 7-8%. Стало быть, «резервы» для снижения еще есть.


Словом, сегодня на рынке жилья сложилась уникальная ситуация. Падающий рынок вдохновляет потребителей и заставляет мобилизоваться застройщиков. Для государства это удобный момент решить жилищные проблемы граждан при помощи специальных социальных программ, для банков – увеличить долю ипотечных продуктов, для строителей и смежных отраслей – оживить рынок при помощи так называемого «кумулятивного эффекта», когда одно развивающееся производство подталкивает к развитию другое. И наконец, сегодняшний рынок – это время покупателя. Не «инвестора», не спекулянта и дельца, а обычного человека, долгие годы мечтающего обрести свой дом.

Опубликовано:
Статьи рубрики ПАНОРАМА
  В форуме приняли участие бо­лее 2000 представителей регионов РФ и стран ШОС.   РАЗВОДЫ СЕРЬЁЗНО СНИЖАЮТ РОЖДАЕМОСТЬ
Написать комментарий
Представьтесь
e-mail
Ваш комментарий
прохожий()2013-09-16 23:26:54
Постоянный читатель газеты "Республика Башкртостан" непременно отметит одно довольно странное обстоятельство: герои журналистких изысканий в большинстве своём имеют одну их всех объединяющую черту: они, как правило, пострадали от коммунистического режима, либо с ними проклятые партократы некую несправедливость творили, либо с отцами-дедами. А деды их,зачастую, были почему-то служителями культа и, понятное дело,представлялись жертвами красного террора, подвергались жестоким репрессиям, в обязательном порядке---раскулачивались, а то и вовсе лишались жизни...
Подобную картину пузырящегося пустого тщеславия являет нам и отставной полковник.Он,видишь ли, "казак"! И только потому, что пару сотен лет назад часть башкир была приписана к казачьему сословию! Но казачье состояние---не графское звание...на потомков не распространяется!То даже не этническая группа! В казаки нередко записывали обычных крестьян, тягловых людей...целыми деревнями...если назревала необходимость пополнения численности иррегулярных сторожевых сил...О том нам говорит история каждого казачьего войска... Не к лицу "настоящему полковнику" заниматься мифотворчеством...его реальная жизнь куда богаче событиями и интереснее для народа содержанием своим...фальшивое "казачество" не добавляет доблести человеку, а только вызывает недоверие ко всему тому, что делал он в вполне достойной жизни своей...пусть даже если протекала жизнь эта и в советские времена. Неверной представляется мне и редакционная политика, поощряющая эту ложь...какими бы благими намерениями она не возбуждалась...Не следует идти навстречу тщеславцам и болтунам... От того страдает правда, а значит--и сознание все нас, составляющих понятие народ..
стеснительный()2013-09-16 14:18:55
Дед мучался от мысли, что воевал за красных, внук как бы стыдится, что был полковником Советской Армии. И только средний, сын царского офицера и отец советского (правда, сам герой повествования, считает себя "по воспитанию" российским офицером! Когда только успел пройти курсы этого воспитания в полковничьем звании), не проклинал себя за преданность коммунистической Родине, за службу ей. Сюжет для драмы в шекспировском духе!