Судьба самовольных построек

Обзор судебной практики на тему земельно-имущественных отношений представляет служба правового консалтинга «Гарант»

Суть дела в следующем. Субъектом РФ в конце 1995 года создано акционерное общество, в качестве вклада в уставный капитал АО в январе 1996 года передано в собственность имущество, в том числе административное трехэтажное здание. Земельный участок под этим зданием используется по договору аренды, заключаемому АО с департаментом государственного имущества субъекта РФ (акционером АО) каждые пять лет. При обращении АО в регистрирующий орган за установлением права собственности на здание было указано, что необходимо представить заключение городского управления архитектуры по перепланировке здания. Однако в выдаче заключения управление отказало, мотивировав тем, что надстройка третьего этажа осуществлена самовольно без получения разрешения. Организация, которая строила данное здание, давно ликвидирована. Акционер подтверждает передачу здания.

Вопрос: Законен ли отказ управления архитектуры в выдаче заключения? Что можно предпринять в такой ситуации для регистрации прав на объект недвижимости?

Реконструкция переходит в создание
Самовольной постройкой признается, в частности, недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Градостроительного кодекса РФ (ГК РФ)). Согласно п. 14 ст. 1 ГК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция объектов капитального строительства, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 51 ГК РФ.
При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Нормы ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (смотрите, например, п. п. 28, 29 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, далее – Постановление № 10/22). Иными словами, если в результате реконструкции произошли такие преобразования, которые повлекли гибель прежнего объекта недвижимости и создание нового, вновь созданный объект должен признаваться в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой. Если же произошло лишь изменение существующих характеристик недвижимого имущества, оно не становится на этом основании самовольной постройкой. В последнем случае прекращения права собственности не происходит (ст. 235 ГК РФ).
Вопрос же о том, повлекло ли в данной ситуации возведение третьего этажа создание нового объекта, может быть оценен только с учетом технических характеристик произведенных строительных работ. Такие обстоятельства исследуются судами, в частности, с помощью строительно-технической экспертизы (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2011 г. № Ф05–9131/11 по делу № А40–112489/2010, решение АС г. Москвы от 05.09.2011 г. по делу № А40–54201/08–53–485, с которым можно ознакомиться, пройдя по ссылке: http://kad.arbitr.ru/data/pdf/a142447d‑0faa‑4c3a-badd‑193ba406aab8/A40).

А был ли третий?
В судебной практике увеличение этажности объектов капитального строительства рассматривается в большинстве случаев как изменение, приведшее к созданию нового объекта недвижимости (смотрите, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2010 г. № 09 АП‑15503/2010, ФАС Уральского округа от 9 июня 2011 г. № Ф09–3061/11, ФАС Московского округа от 30 июля 2007 г. № КГ-А40/6780–07, ФАС Московского округа от 3 ноября 2009 г. № КГ-А40/11326–09‑П‑1,2,3, ФАС Дальневосточного округа от 13 сентября 2011 г. № Ф03–4178/11). В этом случае, поскольку все сделки с самовольной постройкой являются в силу ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ ничтожными (смотрите также п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143, далее – Информационное письмо № 143), право собственности на указанный в вопросе реконструированный объект не возникло у акционера общества (субъекта РФ), в связи с чем не может перейти на основании сделки к акционерному обществу.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, которое имело возможность получить соответствующее разрешение, но не предприняло мер для его получения (смотрите, например, п. 9 Информационного письма № 143, п. 26 Постановления № 10/22, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2011 г. № 08 АП‑5800/11). По смыслу п. 3 ст. 222 ГК РФ не может быть признано право собственности на самовольную постройку за лицом, которое владеет земельным участком, где осуществлена постройка, на праве аренды (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 ноября 2010 г. по делу № А33–352/2010, ФАС Поволжского округа от 20 апреля 2010 г. по делу № А12–18899/2009, ФАС Московского округа от 22 июля 2009 г. № КГ-А41/6517–09). Поэтому признание права собственности на самовольную постройку за акционерным обществом представляется невозможным, и соответствующие требования могли бы быть заявлены собственником земельного участка.
Если же возведение третьего этажа не привело к созданию нового объекта, то здание не может быть признано самовольной постройкой. В этом случае признания права собственности в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, не требуется, а право собственности на здание возникло у акционерного общества до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122‑ФЗ).
Согласно ст. 6 Закона № 122‑ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона № 122‑ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей и не имеет правоустанавливающего значения.
К лицу, отрицающему существование права собственности истца, может быть предъявлен иск о признании права собственности на данный объект недвижимого имущества (смотрите также п. 59 Постановления № 10/22). Основания для приостановления государственной регистрации прав перечислены в ст. 19 Закона № 122‑ФЗ. Приостановление государственной регистрации прав в отсутствие оснований, предусмотренных законом (незаконное бездействие), может быть обжаловано в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
Основания для государственной регистрации прав и требования к документам, представляемым на регистрацию, перечислены в ст.ст. 16–18 Закона № 122‑ФЗ (смотрите также раздел II методических рекомендаций, утвержденных Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 184, п. 2 Порядка, утвержденного письмом Минюста РФ от 16 августа 1999 г. № 6677‑ПК). В силу п. 2 ст. 18 Закона № 122‑ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных данным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона № 122‑ФЗ.
Понятия перепланировки нежилого помещения в федеральном законодательстве не содержится. Пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ и назначения объекта отнесено к таким изменениям сведений об объекте недвижимого имущества, которые не влекут существенного изменения объекта и прекращения прав на него. Однако в случае такого изменения объекта недвижимости требуется внести изменения в содержащиеся в ЕГРП сведения об объекте (смотрите также п. 24 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 8 июня 2007 г. № 113, п. п. 75–79 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. № 184).
Следует отметить, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169‑ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
В этих случаях требование регистратора о представлении разрешения на перепланировку будет являться незаконным (смотрите, например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 марта 2009 г. № Ф03–971/2009).

Вывод
Таким образом, в случае истребования государственным регистратором дополнительных документов, предоставление которых не предусмотрено правовыми актами, и приостановления регистрации перехода права собственности до момента их представления, действия регистратора могут быть обжалованы в суд. Однако и в этом случае решение будет приниматься судом с учетом всех существенных обстоятельств, к которым, в частности, относится и то, обладает ли соответствующий объект недвижимости признаками самовольной постройки (смотрите, например, постановление ФАС Поволжского округа от 12 сентября 2011 г. № Ф06–8114/11 по делу № А55–26991/2010).
Эксперт Анастасия Бахтина,
рецензент Алексей Александров