Трудности перевода

Как построить жилой дом для фермера?

Обзор судебной практики на эту тему представляет компания «Гарант».

Вопрос: Участок (5 га), расположенный вне черты населенного пункта, был предоставлен для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (далее — КФХ). В соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) такие земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Можно ли построить на предоставленном участке жилой дом с ведением подсобного личного хозяйства?

Ответ: Согласно статье 6 Закона N 101-ФЗ собственники земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления.

Определимся, насколько строительство жилого дома и ведение подсобного хозяйства противоречит целевому назначению и разрешенному использованию участка, предоставленного для фермерства.
Правовой статус КФХ регламентируется ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (Закон о КФХ). В соответствии со статьей 257 ГК РФ, статьей 6 Закона о КФХ в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.
Таким образом, закон допускает включение в состав имущества КФХ нехозяйственных построек, включая, очевидно, и жилые дома. Жилые постройки необходимы фермеру для проживания в месте нахождения хозяйства, надзора за ним, охраны хозяйства.

В ряде иных документов указывается на возможность строительства жилых домов фермерскими хозяйствами. Более того, органы государственной власти и муниципалитетов предоставляют по льготным расценкам древесину для такого строительства (постановления главы администрации Липецкой области от 2 декабря 1997 г. N 578, администрации Смоленской области от 27 августа 2003 г. N 217). В свою очередь, Росстат ведет статистику жилых домов, построенных фермерами (постановление Федеральной службы государственной статистики от 28 июня 2006 г. N 29).

Поэтому строительство жилого дома фермера на отведенной ему под КФХ земле закону не противоречит. Сложнее вопрос с ведением личного подсобного хозяйства.

В соответствии со статьей 1 Закона о КФХ крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. КФХ может быть создано и одним гражданином.

Согласно статье 2 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (Закон о ЛПХ) ЛПХ ведется в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. При этом закон допускает и реализацию продукции ЛПХ.

Таким образом, КФХ и ЛПХ имеют разные правовой статус и цели. По смыслу статьи 81 ЗК РФ, участки, предоставленные под ЛПХ и КФХ, имеют разное целевое назначение. Поэтому ведение бизнеса на рассматриваемом участке ЛПХ будет противоречить целевому назначению участка.
Разумеется, на практике фермеры также используют часть произведенной продукции для собственных нужд. В рамках КФХ могут существовать объекты, обеспечивающие в первую очередь нужды фермера и его семьи, то есть фактически используемые в качестве ЛПХ. В определенных ситуациях КФХ в целом может не производить переработку и реализацию продукции (из-за причин экономического и иного характера) и даже использовать все произведенное для собственного потребления.

В то же время это не отменяет общего предназначения КФХ, которое должно при нормальных условиях выступать бизнес-единицей, а не подсобным хозяйством фермера.
Таким образом, участок фермера, предоставленный ему для целей ведения КФХ, должен использоваться по прямому назначению. Нецелевое использование либо неиспользование участка по назначению может привести к его принудительному изъятию. При этом строительство дома фермера на таком участке его целевому назначению не противоречит.

О. Москвитин,
эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ