Урожай за аренду

Между ООО и участниками долевой собственности заключен долгосрочный договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности (множественность лиц на стороне арендодателя). В договоре аренды указано, что арендная плата за участок выдается в виде натуральной оплаты (продукцией) ежегодно, но не указаны сроки выдачи. Обычно выдача арендной платы производится после уборки урожая каждой культуры, но в любом случае до 31 декабря.
Является ли это основанием для расторжения договора?
Возможно ли установить сроки выдачи арендной платы дополнительным соглашением без его государственной регистрации, так как его подписание практически невозможно из-за количества собственников — 1000 человек?

Обращаем внимание на то, что:
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Законом N 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов РФ.

Статьей 9 Закона N 101-ФЗ определены особенности заключения договора аренды земельных участков из земель с/х назначения, однако порядок внесения арендной платы этим законом не регламентирован, поэтому, учитывая положения п. 2 ст. 1 Закона N 101-ФЗ, обратимся к нормам гражданского законодательства.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, гражданское законодательство допускает возможность отсутствия в договоре аренды условия о порядке и сроках внесения арендной платы.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало, при этом срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока (ст. 191, п. 1 ст. 192 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Земельного Кодекса РФ).

Таким образом, если договором аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения конкретный срок внесения арендной платы не определен, на наш взгляд, срок исполнения обязательства по внесению арендной платы начинает течь на следующий день после государственной регистрации договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (п. 1 ст. 314 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации договором аренды определен период исполнения обязательства по внесению арендной платы — ежегодно, следовательно, арендатор имеет право внести арендную плату в любой момент в течение года с момента государственной регистрации договора, при этом срок исполнения обязательства истекает в последний день установленного периода. Аналогично рассчитывается момент исполнения обязательства по внесению арендной платы и в последующие периоды (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2008 N А28-7583/2007-215/4).

Само по себе наличие в договоре условия о внесении арендной платы ежегодно не является основанием для расторжения, так как по смыслу ст. 614 ГК РФ условия о порядке и сроках внесения арендной платы не подлежат обязательному включению в договор аренды.

Однако согласно пункту 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Следовательно, если более двух раз подряд арендатор по истечении установленного договором ежегодного срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель имеет полное право требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка после направления арендатору письменного предупреждения.

Что касается возможности установления в договоре аренды конкретного срока внесения арендной платы, отметим следующее.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения подлежит государственной регистрации, соответственно, и соглашение о внесении изменений в указанный договор должно быть обязательно зарегистрировано.
К тому же, условия передачи в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, определяются решением общего собрания участников долевой собственности (п. 1.2. ст. 14 Закона N 101-ФЗ). Поэтому, на наш взгляд, для внесения изменений в договор потребуется созыв общего собрания участников долевой собственности.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Верхова Надежда

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.