Уступить аренду

Юридическую консультацию на тему переуступки права аренды дают специалисты службы Правового консалтинга ГАРАНТ. Земельный участок был арендован организацией-1. Договор аренды зарегистрирован. На этом участке построен объект недвижимости и зарегистрировано право собственности на него. Затем объект недвижимости был заложен по договору ипотеки без одновременной ипотеки права аренды самого земельного участка. Далее организация-1 переуступила право аренды земельного участка организации-2 для реконструкции объекта недвижимости, договор переуступки зарегистрирован.

Правомерна ли регистрация договора уступки? Требовалось ли на регистрацию договора переуступки согласие залогодержателя? Распространяется ли ипотека объекта на право аренды земельного участка организации-2, а также при последующем выкупе земельного участка?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды является ничтожным, как и договор ипотеки.

Обоснование вывода:

1. Прежде всего отметим, что одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В гражданском праве этот принцип выражен в правиле, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 1 ст. 271 ГК РФ, смотрите также п. 13, 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Таким образом, право пользования земельным участком, на котором располагается недвижимое имущество, принадлежит собственнику этого имущества.

Если недвижимость расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то именно это лицо, в силу абзаца второго п. 1 ст. 36 ЗК РФ, имеет исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка или приобретение права аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами. Если собственник недвижимости, как в рассматриваемой ситуации, уже является арендатором земельного участка, на котором находится его недвижимость, то право аренды в отношении этого земельного участка может перейти к другому лицу только одновременно с правами на недвижимость. Передача права аренды в отрыве от прав на недвижимость противоречит принципу единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Такая передача возможна только в отношении свободных от строений участков (смотрите, в частности, постановления ФАС Северо-Западного округа от 2 февраля 2010 г. по делу N А56-15738/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 13 января 2010 г. N Ф04-8573/2009, ФАС Поволжского округа от 31 августа 2009 г. N А55-19807/2008, ФАС Северо-Западного округа от 11 апреля 2008 г. N А56-42662/2006).

В связи с этим сделка, связанная с передачей собственником объекта недвижимости принадлежащих ему прав в отношении земельного участка, на котором этот объект расположен (в том числе передача другому лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка), другому лицу без одновременной передачи самого объекта недействительна (ничтожна) в силу ст. 168 ГК РФ. Последующая государственная регистрация такого договора не придает ему юридической силы, а соответствующая запись подлежит исключению из единого государственного реестра прав (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 3 октября 2011 г. N Ф09-5827/11).

2. Из вопроса следует, что в ипотеку по договору передано именно расположенное на земельном участке сооружение без одновременной ипотеки права аренды самого земельного участка. Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ, части второй ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Несоблюдение этого требования влечет недействительность (ничтожность) договора ипотеки на основании ст. 168 ГК РФ (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, при ипотеке расположенного на земельном участке объекта недвижимости сам земельный участок не считается также находящимся в ипотеке, если в договор не включено соответствующее условие. При отсутствии такого условия договор ипотеки является ничтожным. Исключение составляют случаи, когда ипотека права аренды земельного участка возникает в силу указания закона (п. 1 ст. 64.2, ст. 69.1 Закона об ипотеке).

Ответ подготовил: Эксперт, кандидат юридических наук Акимочкин Дмитрий

Контроль качества ответа: Рецензент Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.